５．土地の評価④

借地権の評価方法

地主から借りている土地に家を建てて住んだり、店舗や工場を建てて事業を営むケースがあります。このように、建物の所有を目的として借りている土地のことを借地権（しゃくちけん）といいます。この借地権も相続財産の対象となります。土地そのものを相続するわけではなく、土地を使用する権利を相続します。

借地権の評価は、その土地を自用地（自分で利用している自分の土地。自宅が建っている土地や、自分が事業を行っている土地など）として評価した場合の評価額に借地権割合をかけて求めます。借地権割合は、路線価図または評価倍率表に記載されています。

なお、借地権には定期借地権というものがあります。更新が可能な借地権（普通借地権）に対して、定期借地権は更新がなく、定められた契約期間で借地関係が終了します。定期借地権の評価は、原則として相続時に借地人に帰属する経済的利益（保証金など）と存続期間をもとに評定した価額から求めます。

貸宅地の評価方法

一方、借地権が設定された土地は、土地を貸している地主側から見れば、貸宅地（かしたくち）となります。貸宅地も相続の対象ですが、人に貸しているとさすがに自由には使えません。そこで、その評価額は自用地よりも低くなります。一般的な貸宅地の評価額は、自用地として評価額から借地権の価額を引いて求めます。

例えば、親が所有する土地に子どもが家を建てて住む場合、親子間で適正な地代の支払いがあれば貸宅地に該当します。無料で使っている場合は、使用賃借といって税務上は借地権がないものとして扱われます。結果、親の土地は自用地として評価されます。

賃貸アパートの評価方法

一軒家やアパートなどを建てて他人に貸している土地を貸家建付地（かしやたてつけち）といいます。借地権や貸宅地との違いは、土地と建物の所有者が同じという点です。しかし、借家人が住んでいることで土地所有者の権利は制限されますので、評価額が低くなります。

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